Trong các quan hệ pháp luật dân sự, việc chuyển giao quyền được hình thức hóa như một thỏa thuận chuyển nhượng. Đây là một kế hoạch khá phổ biến cho phép bạn mua các quyền đối với một căn hộ trong một tòa nhà mới nhiều tầng từ một cổ đông trước đó. Tuy nhiên, bất chấp sự phổ biến của nó - ở giai đoạn bàn giao căn hộ gần như 90% và chúng được mua theo thỏa thuận nhượng quyền, giao dịch này có thể khá rủi ro.
Đặc điểm của xây dựng chung
Sau khi Luật Liên bang số 214-FZ “Về việc tham gia xây dựng chung các tòa nhà chung cư …” có hiệu lực vào đầu năm 2005, các chủ sở hữu vốn đã ký thỏa thuận với chủ đầu tư về việc tham gia xây dựng chung có cơ hội chuyển nhượng quyền của họ đến căn hộ đang được xây dựng đến mặt thứ ba. Việc chuyển nhượng các quyền đối với bất động sản là có thể thực hiện được theo quy định tại Điều này. 382 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga và Nghệ thuật. 11 của luật này, vào bất kỳ thời điểm nào sau khi thỏa thuận tham gia cổ phần được đăng ký hợp lệ với các cơ quan chức năng của Rosreestr và trước khi cổ đông ký chứng thư chuyển nhượng căn hộ.
Không có gì bí mật khi ở giai đoạn xây dựng, đặc biệt là giai đoạn đầu, có thể mua được căn hộ với giá khá bình dân, quyền lựa chọn chuyển nhượng khá hấp dẫn đối với nhiều người dân muốn cải thiện điều kiện sống. Một câu hỏi khác là lý do tại sao cổ đông ban đầu - người chuyển nhượng - muốn bán căn hộ đang xây dựng theo hợp đồng chuyển nhượng, lại nhượng quyền sử dụng bất động sản cho người mới tham gia xây dựng chung - người nhận chuyển nhượng.
Rủi ro phát sinh từ việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng
Một trong những lý do phổ biến khiến cổ đông muốn chuyển nhượng quyền có thể là các khoản nợ của anh ta đối với nhà phát triển. Do đó, trước khi người nhận chuyển nhượng ký hợp đồng chuyển nhượng, anh ta cần kiểm tra với chủ đầu tư xem có khoản nợ thanh toán thường xuyên cho căn hộ hay không.
Một lý do khác khiến người chuyển nhượng muốn chuyển nhượng căn hộ là thông tin mà anh ta đã biết về những vi phạm chất lượng xây dựng hoặc về sự phá sản sắp tới của công ty chủ đầu tư mà anh ta không phải chịu trách nhiệm gì đối với người được chuyển nhượng. Nếu cổ đông mới thậm chí muốn chấm dứt hợp đồng, anh ta sẽ không thành công và anh ta sẽ chỉ có thể trình bày tất cả các khiếu nại với nhà phát triển và chỉ trước tòa.
Mặt khác, người được chuyển nhượng phải biết rằng thỏa thuận chuyển nhượng có thể bị vô hiệu nếu một số điều kiện thiết yếu không được đáp ứng. Ví dụ, nó chỉ có thể được kết thúc sau khi người chuyển nhượng đã thỏa thuận hoàn toàn với nhà phát triển và trả cho anh ta giá của hợp đồng. Điều này được xác nhận bởi thỏa thuận về sự bù trừ của các tuyên bố chung. Ngoài ra, điều kiện tiên quyết cho một thỏa thuận chuyển nhượng là phải có được sự đồng ý bằng văn bản của nhà phát triển về việc chuyển nhượng quyền. Và, tất nhiên, để kết luận, sẽ phải có sự cho phép của tổ chức tín dụng nếu người chuyển nhượng mua căn hộ bằng hình thức thế chấp.
